Lage, Lage, Lage gilt jetzt auch für Windparks: Immobilienfonds entdecken den Energiestandort als Asset

Seit Februar 2026 dürfen offene Immobilienfonds in Deutschland in Wind-, Solar- sowie Speicherprojekte investieren. Das Standortfördergesetz hat die steuer- und aufsichtsrechtlichen Hürden beseitigt, an denen solche Vorhaben jahrelang gescheitert sind. Für die Immobilienbranche kommt die Öffnung zu einem Zeitpunkt, an dem hohe Preise die Renditen im klassischen Geschäft drücken. Viele Fondsmanager bringen für den Schritt bereits mehr mit, als sie selbst vermuten: die Bewertung von Standorten, Risikoprüfung, Finanzierung, Asset Management. Wo die Grenzen liegen und warum sich der Blick zuerst auf bestehende Anlagen richten sollte, erklärt Thomas Hartauer, CEO des bayerischen Asset Managers und Projektentwicklers CAV Partners AG.

Wind- oder Solarparks im Portfolio eines offenen Immobilienfonds waren in Deutschland lange kaum darstellbar. „Wer eine Photovoltaikanlage selbst betrieb oder Strom verkaufte, riskierte steuerlich den Status als Investmentfonds. Das Standortfördergesetz räumt diese Unsicherheit aus“, erklärt Thomas Hartauer, Gründer und Vorstandsvorsitzender der CAV Partners AG. Seit Februar können sich offene Immobilienfonds mit bis zu 15 Prozent ihres Vermögens an Projektgesellschaften beteiligen, die Anlagen für erneuerbare Energien errichten oder halten. Auch Photovoltaik auf den eigenen Dächern, ergänzt um Speicher oder Ladesäulen, dürfen die Fonds jetzt selbst betreiben. Einnahmen daraus bleiben laut Hartauer gewerbesteuerfrei: „Damit öffnet sich für Immobilienfonds eine Assetklasse mit langen Laufzeiten, deren Erträge weitgehend unabhängig vom Immobilienzyklus fließen“. Und der Zeitpunkt passt: Im klassischen Immobiliengeschäft gelten die Preise aktuell vielfach als hoch, die Renditen stehen unter Druck. Parallel müssen Fondsanbieter Dekarbonisierungspflichten nachkommen und in ihren Berichten nachweisen, dass der CO₂-Ausstoß ihrer Gebäude sinkt. Das Interesse der Fondsanbieter an der neuen Option ist nach Hartauers Beobachtung deutlich spürbar.

Der Energiestandort wird selbst zum Asset

Die älteste Regel der Immobilienwirtschaft gilt zunehmend auch bei Wind- und Solarprojekten. Deren langfristiger Wert hängt weniger an der Anlage, die heute dort steht. Er ergibt sich aus gesicherten Flächen, dem Netzanschluss, der Genehmigungslage sowie dem Ertragspotenzial einer Lage. Beim Repowering werde das laut Hartauer bereits greifbar. Erreicht eine Windenergieanlage das Ende ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer, lässt sich ein geeigneter Standort mit einer leistungsstärkeren Anlagengeneration weiter betreiben. „Ein gut gesicherter Energiestandort überdauert die einzelne Maschine darauf. Diese Denkweise kennen Immobilieninvestoren aus ihrem eigenen Geschäft“, erklärt der Projektentwickler. Hinzu kommt, dass Gebäude selbst Teil der Energieinfrastruktur werden. Photovoltaik auf Logistik- oder Gewerbedächern, kombiniert mit Batteriespeichern oder Ladepunkten, erweitert ein Objekt um eine energiewirtschaftliche Ebene. Da Immobilienfonds künftig auch Wind- oder Solaranlagen auf gepachteten Grundstücken errichten dürfen, muss nicht jede Fläche im eigenen Fondsbesitz sein. Mieterstrommodelle lassen sich damit ebenfalls tragfähig umsetzen. Bestandsobjekte werden aus Sicht von Hartauer auf diesem Weg deutlich aufgewertet.

Viele Kompetenzen sind schon im Haus

Für Immobilienmanager beginnt der Einstieg nicht bei null. Standortbewertung, Risikoprüfung, Finanzierung, Vertragsmanagement sowie ein Asset Management über den gesamten Lebenszyklus gehören zu ihrem Handwerk. Diese Fähigkeiten brauchen Investoren auch bei Energieinvestments. Eins zu eins übertragen lassen sie sich laut Hartauer allerdings nicht. Strommärkte, Direktvermarktung, Speicherbetrieb oder die Gestaltung von Stromlieferverträgen folgen eigenen Regeln. „Energieanlagen werden anders bewertet als Gebäude und regionale Unterschiede in der Regulierung kommen hinzu. Ein reines Buy and Hold greift bei Energieportfolios zu kurz. Die Projekte müssen über ihre gesamte Laufzeit aktiv bewirtschaftet werden“, betont der Finanzexperte. Auch nach der Neuregelung könnten Fehler in der Konstruktion den Fondsstatus gefährden. Häufig unterschätzt werde zudem, dass ein Projekt nicht nur technisch überzeugen muss. Ebenso entscheidend seien Regulierung und Vermarktung des Stroms, die von Land zu Land stark variieren. Der realistische Weg führe deshalb über Kooperationen mit spezialisierten Partnern aus dem Energiesektor, und das Interesse ist laut Hartauer groß: „Wir führen derzeit bereits zahlreiche Gespräche mit Immobilienfonds aus dem DACH-Raum, die ihr Engagement in erneuerbaren Energien auf- oder ausbauen wollen.“

Der Bestand als erster Schritt

Beim Einstieg zeichnen sich für Fondsmanager verschiedene Wege ab. Naheliegend sind Anlagen direkt an den eigenen Objekten. Daneben kommen schlüsselfertige Projekte in Betracht, außerdem Beteiligungen an Projektgesellschaften innerhalb der 15-Prozent-Quote, die eine Streuung über Technologien sowie Länder erlauben. Für offene, bereits aufgelegte Fonds spricht aus Hartauers Sicht vieles dafür, zunächst auf ältere Wind- oder Photovoltaikanlagen zu setzen. Solche sogenannten Secondaries haben Bau- wie Anlaufphase hinter sich. Ihre Erträge lassen sich anhand realer Betriebsdaten einschätzen, Verzögerungen wie bei Neuprojekten entfallen. „Bestandsanlagen liefern vom ersten Tag an Cashflows. Das passt zum Profil eines offenen Immobilienfonds, der seinen Anlegern eine verlässliche Ausschüttung schuldet“, erklärt Hartauer. Bau- oder gar Entwicklungsrisiken sollten Immobilienfonds in dieser frühen Phase meiden. Professionell begleitet können Bestandsinvestments einen substanziellen Beitrag zur Stabilisierung der Ausschüttung leisten. „Am Anfang steht eine nüchterne Bestandsaufnahme: Welche Objekte eignen sich für eigene Anlagen, welche Beteiligungen passen zur Fondsstrategie?“, rät Hartauer abschließend.

Über die CAV Unternehmensgruppe:

Die Unternehmensgruppe der CAV (Clean, Assets & Values) ist auf die maßgeschneiderte Gestaltung von Kapitalanlagen mit Fokus auf Erneuerbare Energien für Institutionelle und Semiprofessionelle Investoren sowie ausgewählte Partner aus dem Kapitalmarkt spezialisiert. Ergänzend zu ihrem Kerngeschäft realisiert die CAV seit 2021 eigene Photovoltaikprojekte in Deutschland und Italien. Im Windenergiebereich hat die CAV im Jahr 2025 mehrere neue strategische Partnerschaften geschlossen. Mit eigenen, unabhängigen Teams in Deutschland und Italien entwickelt und realisiert das Unternehmen Photovoltaik-Dach- und Freiflächenanlagen. Gemeinsam mit ihren strategischen Partnern setzt die CAV darüber hinaus Windenergie- und Repowering-Projekte in Deutschland um und übernimmt dabei als Projektsteuerer sämtliche organisatorischen, planerischen und rechtlichen Aufgaben. Der Fokus liegt dabei nicht nur auf der Projektentwicklung bis zur Baureife, sondern ebenso auf dem Bau sowie dem langfristigen Betrieb der Photovoltaik- und Windenergieanlagen innerhalb der firmeneigenen Kapitalanlagen. Seit 2022 baut die CAV Unternehmensgruppe ihr Leistungsspektrum kontinuierlich aus: Neben der kaufmännischen Betriebsführung der eigenen Anlagen bietet sie diese Expertise inzwischen europaweit auch externen Wind- und Solarfonds im Rahmen der Geschäftsführung an. Heute ist die CAV Unternehmensgruppe mit 35 Mitarbeitenden an den Standorten Regenstauf und Nürnberg/Erlangen sowie in sechs europäischen Ländern tätig.